FASTEIGNAKAUP
Á íslandi hefur sú stefna verið ríkjandi árum saman að íbúar landsins búi í eigin húsnæði, og hefur það verið stefna stjórnvalda að viðhalda því kerfi. Þess vegna standa flestir í þeim sporum á lífsleiðinni að þurfa að kaupa sér íbúð. Fyrir flesta er þetta ein af stóru ákvörðunum í lífinu. Oftast er kaupandinn ekki bara að ráðstafa öllu sem hann á heldur stórum hluta af tekjum sínum næstu áratugina. Því ber að fara að öllu með gát og kynna sér allt sem varðar kaupin.
Hvernig á að greiða fyrir íbúðina ?
Hér á landi stendur kaupendum til boða að taka íbúðarsjóðslánlán, lífeyrissjóðs og ýmiskonar fasteignabankalán. Það er misjafnt hvernig kjörum og útlánareglum lánastofnanna er háttað. Kaupendur þurfa að kynna sér vel hvað þeim stendur til boða. Lánastofnanir lána visst hlutfall af kaupverði og/eða hlutfall af brunabótamati eigna. Kaupandi þarf sjálfur að útvega það sem uppá vantar.
Að finna réttu eignina
Langflestar eignir sem seljast á Íslandi seljast fyrir milligöngu fasteignasala. Kaupandi getur aflað sér upplýsinga um hvað er í boði á hverjum tíma með því að fylgjast með með auglýsingum fasteignasalanna s.s á vefnum eða auglýsingum í blöðum. Mögulegt er að skoða heimasíður fasteignasala og langflestir velja að fylgjast grannt með því sem kemur inná fasteignavef mbl.is. Lang flestar eignir sem koma í sölu eru vistaðar á vefnum, en það sem ber helstan árangur er að væntanlegur kaupandi láti fasteignasalann sinn vita hverju hann er að leita að sem og upplýsingar um sjálfan sig þannig að hægt sé að hafa samband ef vænleg eign kemur upp sem hentar kaupanda. Þegar líkleg íbúð er fundin er næsta skref að setja sig í samband við fasteignasöluna og fá frekari upplýsingar og í framhaldi hefur hann þá frekari milligöngu.
Hvað ber að skoða ?
Þegar líkleg íbúð er fundin er hún skoðuð fyrir milligöngu fasteignasala. Seljanda ber vissulega lögum samkvæmt að upplýsa um ástand eignarinnar en það þýðir ekki að kaupandi megi vanrækja aðgæslu/skoðunarskyldu sína. Því eldri sem íbúðin er því mikilvægara er fyrir kaupandann að kynna sér ástand hennar vandlega. Ekki er óalgengt að kaupendu skoði oftar en einu sinni áður en boðið er í eign. Þó íbúðin sé skoðuð að kvöldi er einnig mjög mikilvægt að skoða eign að utan í dagsbirtu. Þá er ráðlagt að taka með sér byggingarfróðan aðila s.s smið, múrara, byggingarverkfræðing eða einhver með sambærilega menntun. Ný fasteignakauplög leggja ríka skoðunar og aðgæsluskyldu á kaupanda. Kauapndi á að skoða og kynna sér allt sem sjáanlegt a er s.s gler, allar rúður og glugga, hvort sjánlegar séu sprungur, rakablettir, skemmdir á gólfefnum og allt sem hægt er að sjá . Það skal bennt á að samkvæmt nýju fasteignakauplögunum er gert ráð fyrir því að kaupandi geti ekki borið fyrir sig minniháttar galla.
Kauptilboð
Hvað á að bjóða hátt / lágt ?
Í raun er engin föst regla til um það hversu hátt eða lágt skuli bjóða. Í öllum tilfellum eru það seljendur en ekki fasteignasalinn sem ákvarðar endanlegt verð eignarinnar. Flestir seljendur verðleggja í samræmi við mat síns fasteignasala en aðrir verðleggja sjálfir. Oftast eru þó íbúðir verðlagðar með hliðsjón af einhverskonar mati og kaupendur þurfa að hafa það hugfast að öllu mati fylgir einhver óvissa. Aðstæður seljanda geta verið æði misjafnar og það getur skipt mjög miklu máli hvort seljandi þurfi að selja fljótt eða ekki. Það að íbúð sé búin að vera lengi í sölu þýðir ekkert endilega verði, annaðhvort er eigandi hennar tilbúin til að selja eða ekki. Afhendingartími getur skipt máli. Það getur verið freistandi fyrir seljanda að taka tilboði sem er með löngum afhendingartíma og það getur stundum verið seljanda ómögulegt að taka mjög hagstæðu tilboði, hversu mjög sem hann langar til þess, vegna þess að afhending er of skammt undan.
Það er alls ekkert óeðlilegt að kaupandi bjóði eitthvað undir ásettu verði eignar, það er hann og enginn annar sem ákveður hvaða tala á að standa á hans tilboði, en hann verður að gera ráð fyrir því að þeim lægra sem tilboðið er því ólíklegra er að honum náist að komast að samkomulagi við seljanda. Hann getur einnig átt það á hættu að missa af góðri eign. Það skiptir líka máli hversu mikið kaupanda langar í eignina, sé kaupandi búin að finna eign sem hentar honum skiptir meira máli hvort honum takist að kaupa íbúðina heldur en hvort hann geti fyrir meira eða minna. Aðalatriðið er að kaupandinn fái eign sem hann er ánægður með.
Þegar seljandi fær kauptilboð í hendurnar !
Það getur verið þríþætt. Tilboði er hafnað seljandi gerir gagntilboð eða seljandi samþykkir kauptilboð.
Tilboði hafnað;
Í því tilfelli skiptir vilji kaupanda og fjárhagsleg geta máli. Kaupandinn þarf að gera upp við sig hversu mikið hann langar í eignina og/eða hvort hann getur borgað meira fyrir hana. Hér er það langt á milli hugmynda kaupanda og seljanda um verð að seljandi hefur ekki áhuga á að svara tilboði með öðrum hætti. Tilboðsgjafi hefur engum skuldbindingum að gegna lengur. Gagntilboð;
Seljanda líst vel á tilboð frá kaupanda en vill samt fá eitthvað meira út úr því. Kaupandi þarf að gera sér grein fyrir því að seljandi er þar með búinn að skuldbinda sig gangvart kaupanda á sama hátt og kaupandi skuldbatt sig með upphaflegu tilboði. Seljandi getur ekki tekið við öðrum tilboðum á meðan gagntilboð er í gangi. Kaupandi hefur því tækifæri til þess að skrifa undir og kaupa þar með íbúðina og skiptir þá engi máli hvort seljandi fái önnur tilboð. Skuldbindingargildi gagntilboðs fellur niður ef kaupandi gerir nýtt tilboð. Tilboði tekið;
Sé tilboði tekið er komið á bindandi kauptilboð þ.e.a.s kaupandi er búin að kaupa eignina og seljandi getur ekki tekið á móti öðrum tilboðum.Kaupsamningur
Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um er fljótlega boðað til kaupsamnings. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda og fer fasteignasali rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir aðilum allt það sem kann að vera óljóst.
Mikilvægt er að huga að því verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilum sé kynnt með rækilegum hætti hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa en um breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings þarf að liggja fyrir samkomulag milli kaupanda og seljanda. Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum og fasteignasalinn gætir þess að það berist sýslumanni til þinglýsingar.
Þá fer fasteignasalinn einnig með kaupsamninginn sjálfan til þinglýsingar.
Mikilvægt er að þess sé gætt að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti frá þeim degi. Ef gjalddaga ber upp á helgidegi er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.
Að lokinni þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs
Fasteignasalan sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda meðal annars varðandi þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs enda mikilvægt að öll skjalavistun sé í fullkomnu lagi og hagsmunir beggja séu tryggðir. Þegar kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar þá er þinglýsingu að jafnaði lokið á tveimur dögum og kemur fasteignasali þá að þinglýsingu lokinni skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins beint inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi þá er mikilvægt að láta fasteignasölu vita varðandi kostnaðaruppgjör í lokin.
Afsal
Fasteignasalan hefur samband við kaupanda og seljanda nokkru fyrir áætlaðan afsalsdag þar sem fundur er boðaður vegna afsalsins. Afsal er gefið út þegar síðasta kaupsamningsgreiðslan er greidd og er hún allra jafnan greidd þegar kaupandi og seljandi koma saman á skrifstofu fasteignasalans til afsalsgerðarinnar. Við afsalið fer fram margháttað uppgjör milli kaupanda og seljanda. Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita.
a) Uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda
Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.
Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali.
b) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.
c) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.
d) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð
Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda.
Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda.
Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:
a) Stimpilgjald; kaupandi greiðir annars vegar stimpilgjald af kaupsamningi og hins vegar af láninu. Stimpilgjaldið nemur 1,5% af fjárhæð skuldabréfs og 0,4 % af fasteignamati eignarinnar. Þessi gjöld renna í ríkisjóð.
b) Þinglýsingarkostnaður; er kr. 1.350.- af hverju skjali sem þinglýst er.
c) Þjónustu og umsýslugjald; gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf og hagsmunagæslu í gegnum ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl. Nánar er fjallað um þetta gjald annars staðar undir almennar upplýsingar.
d) Lántökugjöld; 1 2% af lánsupphæð, fer eftir lánveitanda.
Nokkur góð ráð til viðbótar
1. Yfirtaka lána; Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu ef nýr skuldari er ekki viðskiptamaður í viðkomandi banka eða félagi í viðkomandi lífeyrissjóði. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.
2. Veðflutningur; Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.
3. Aflýsing lána; Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.
4. Eignaréttur/áritun; Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en hann hefur látið þinglýsa afsali, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður
5. Ráðstöfun fasteignar; Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.
6. Samþykki maka; Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr í eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.
7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna;Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.
Tilboði tekið;
Sé tilboði tekið er komið á bindandi kauptilboð þ.e.a.s kaupandi er búin að kaupa eignina og seljandi getur ekki tekið á móti öðrum tilboðum.Kaupsamningur
Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um er fljótlega boðað til kaupsamnings. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda og fer fasteignasali rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir aðilum allt það sem kann að vera óljóst.
Mikilvægt er að huga að því verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilum sé kynnt með rækilegum hætti hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa en um breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings þarf að liggja fyrir samkomulag milli kaupanda og seljanda. Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum og fasteignasalinn gætir þess að það berist sýslumanni til þinglýsingar.
Þá fer fasteignasalinn einnig með kaupsamninginn sjálfan til þinglýsingar.
Mikilvægt er að þess sé gætt að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti frá þeim degi. Ef gjalddaga ber upp á helgidegi er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.
Að lokinni þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs
Fasteignasalan sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda meðal annars varðandi þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs enda mikilvægt að öll skjalavistun sé í fullkomnu lagi og hagsmunir beggja séu tryggðir. Þegar kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar þá er þinglýsingu að jafnaði lokið á tveimur dögum og kemur fasteignasali þá að þinglýsingu lokinni skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins beint inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi þá er mikilvægt að láta fasteignasölu vita varðandi kostnaðaruppgjör í lokin.
Afsal
Fasteignasalan hefur samband við kaupanda og seljanda nokkru fyrir áætlaðan afsalsdag þar sem fundur er boðaður vegna afsalsins. Afsal er gefið út þegar síðasta kaupsamningsgreiðslan er greidd og er hún allra jafnan greidd þegar kaupandi og seljandi koma saman á skrifstofu fasteignasalans til afsalsgerðarinnar. Við afsalið fer fram margháttað uppgjör milli kaupanda og seljanda. Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita.
a) Uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda
Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.
Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali.
b) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.
c) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.
d) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð
Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda.
Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda.
Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:
a) Stimpilgjald; kaupandi greiðir annars vegar stimpilgjald af kaupsamningi og hins vegar af láninu. Stimpilgjaldið nemur 1,5% af fjárhæð skuldabréfs og 0,4 % af fasteignamati eignarinnar. Þessi gjöld renna í ríkisjóð.
b) Þinglýsingarkostnaður; er kr. 1.350.- af hverju skjali sem þinglýst er.
c) Þjónustu og umsýslugjald; gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf og hagsmunagæslu í gegnum ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl. Nánar er fjallað um þetta gjald annars staðar undir almennar upplýsingar.
d) Lántökugjöld; 1 2% af lánsupphæð, fer eftir lánveitanda.
Nokkur góð ráð til viðbótar
1. Yfirtaka lána; Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu ef nýr skuldari er ekki viðskiptamaður í viðkomandi banka eða félagi í viðkomandi lífeyrissjóði. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.
2. Veðflutningur; Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.
3. Aflýsing lána; Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.
4. Eignaréttur/áritun; Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en hann hefur látið þinglýsa afsali, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður
5. Ráðstöfun fasteignar; Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.
6. Samþykki maka; Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr í eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.
7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna;Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.
Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um er fljótlega boðað til kaupsamnings. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda og fer fasteignasali rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir aðilum allt það sem kann að vera óljóst.
Mikilvægt er að huga að því verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilum sé kynnt með rækilegum hætti hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa en um breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings þarf að liggja fyrir samkomulag milli kaupanda og seljanda. Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum og fasteignasalinn gætir þess að það berist sýslumanni til þinglýsingar.
Þá fer fasteignasalinn einnig með kaupsamninginn sjálfan til þinglýsingar.
Mikilvægt er að þess sé gætt að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti frá þeim degi. Ef gjalddaga ber upp á helgidegi er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.
Fasteignasalan sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda meðal annars varðandi þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs enda mikilvægt að öll skjalavistun sé í fullkomnu lagi og hagsmunir beggja séu tryggðir. Þegar kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar þá er þinglýsingu að jafnaði lokið á tveimur dögum og kemur fasteignasali þá að þinglýsingu lokinni skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins beint inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi þá er mikilvægt að láta fasteignasölu vita varðandi kostnaðaruppgjör í lokin.
a) Uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda
Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.
Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali.
b) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.
c) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.
d) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð
Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda.
Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda.
a) Stimpilgjald; kaupandi greiðir annars vegar stimpilgjald af kaupsamningi og hins vegar af láninu. Stimpilgjaldið nemur 1,5% af fjárhæð skuldabréfs og 0,4 % af fasteignamati eignarinnar. Þessi gjöld renna í ríkisjóð.
b) Þinglýsingarkostnaður; er kr. 1.350.- af hverju skjali sem þinglýst er.
c) Þjónustu og umsýslugjald; gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf og hagsmunagæslu í gegnum ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl. Nánar er fjallað um þetta gjald annars staðar undir almennar upplýsingar.
d) Lántökugjöld; 1 2% af lánsupphæð, fer eftir lánveitanda.
1. Yfirtaka lána; Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu ef nýr skuldari er ekki viðskiptamaður í viðkomandi banka eða félagi í viðkomandi lífeyrissjóði. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.
2. Veðflutningur; Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.
3. Aflýsing lána; Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.
4. Eignaréttur/áritun; Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en hann hefur látið þinglýsa afsali, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður
5. Ráðstöfun fasteignar; Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.
6. Samþykki maka; Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr í eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.
7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna;Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.
