Fasteign.is

Kaup fasteigna - góð ráð

Þegar kaupa á fasteign er mikilvægt að undirbúa kaupin vel. Hér á vefnum getur þú nálgast allar upplýsingar um hvernig best er að undirbúa og standa að kaupunum.
Þegar um fasteignaviðskipti er að tefla er að jafnaði um gríðarlega fjárhagslega hagsmuni að ræða og fólk yfirleitt að eyða mestu af sínu eigin fé og taka á sig fjárhagslegar skuldbindingar, oft tugi ára fram í tímann. Það er því mikilvægt að undirbúa kaupin vel. Hér á eftir getur þú fengið upplýsingar um hvernig best sé að undirbúa og standa að kaupunum þannig að þú sért sem best meðvitaður/uð um þau viðskipti sem framundan eru. Hér á eftir verður leitast við að skýra út það helsta sem kaupendur þurfa helst að hafa í huga.

Hlutverk og skyldur fasteignasala – stutt yfirlit

Löggildingu dómsmálaráðuneytisins þarf til að mega hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum. Mikilvægt er því að öll ráðgjöf gegnum allt ferli viðskiptanna sé fengin frá fasteignasalanum.

Hlutverk fasteignasala er að leiða saman kaupanda og seljanda og ber honum að gæta réttmætra hagsmuna beggja. Fasteignasala er skylt er að semja fyrirfram um þóknanir gagnvart kaupanda og greina frá útlögðum kostnaði. Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu um fasteignaviðskipti sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð skal geta þess glögglega.

Fasteignasali skal hafa ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leitt getur af störfum hans eða starfsfólks hans.

Fasteignasali skal skoða eign og semja rækilegt yfirlit um aðalatriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Hann lýsir eigninni, áhvílandi lánum, verði og söluskilmálum. Hann aflar upplýsinga m.a. um fasteignamat og brunabótamat. Hann ber ábyrgð á því að allar upplýsingarnar séu réttar.
Fasteign í smíðum skal lýst nákvæmlega miðað við þann tíma þegar kaupandi á að taka við eigninni og byggingarstig skal vera í samræmi við staðla.

Fasteignasali skal annast alla skjalagerð varðandi söluna og hvílir sú skylda á honum að sitja alla fundi þar sem skjöl eru undirrituð hverju nafni sem nefnast. Hann skal leiðbeina kaupanda um gerð tilboðs og gerir drög að kaupsamningi og síðar afsali. Hann útbýr kostnaðaruppgjör milli seljanda og kaupanda varðandi söluna.

Flýtileiðir

Flýtileiðir

• Siðareglur
• Gallar
• Söluyfirlit
• Spurt og svarað
• Lánamál
• Hvað er fasteignasali?
• Upplýsingaskylda Seljenda

Hvað er það sem þú gengur að þegar þú nýtur þjónustu fasteignasala

Fasteignasalar hafa kunnáttu á þeim lögum og reglugerðum sem varða fasteignaviðskiptin þannig að tryggt sé að þú njótir öruggis og þess réttar sem lög gera ráð fyrir.

Fasteignasalar hafa nauðsynlega þekkingu á samnings- og skjalagerð þannig að þú njótir í gegnum allt ferli fasteignaviðskiptanna vandaðrarar vinnu fagmanns sem gætir að hagmunum þínum og tryggir réttarstöðu þína í samningum og skjalagerð.

Fasteignasalar svara öllum þeim spurningum sem þú kannt að hafa og varða fasteignaviðskiptin þín út frá sérfræðiþekkingu sinni og reynslu.

Fasteignasalar aðstoða þig við að útvega öll þau gögn sem nauðsynleg eru í fasteignaviðskiptunum.

Fasteignasalar eru sjálfstæðir og óháðir í störfum sínum og gæta út frá menntun sinni og reynslu hagsmuna bæði kaupanda og seljanda.

Fasteignasalar þurfa að lúta ströngum reglum um það fé sem þeir kunna að hafa milligöngu um.

Fasteignasalar hafa lögboðnar tryggingar þannig að ef mistök henda þá er tjón viðskiptavina bætt.

Allir fasteignasalar eru í Félagi fasteignasala og þurfa þ.a.l. að fylgja ítarlegum siðareglum við störf sín.

Lánamál

Í upphafi þarf kaupandi að huga að lánamöguleikum þeim sem í boði eru hjá bönkum, Íbúðalánasjóði, lífeyrissjóðum eða öðrum lánastofnunum. Á þessu stigi er oft hægt að fá góð ráð hjá fasteignasölum. Miklar breytingar hafa orðið á lánamálum til fasteignakaupa eftir að bankarnir komu fyrir alvöru á lánamarkaðinn á árinu 2004. Nokkuð mismunandi er hvaða gögn lánastofnanir óska eftir áður ákvörðun er tekin um lánveitingu. Þurfa kaupendur að kanna það í hverju tilviki en þar er nokkur munur á.
Mikilvægt er að kaupendur hugi vel að því hvaða vextir bjóðast á markaðnum og einnig er mikilvægt að huga að því hver tímalengd lánsins sé. Mikill munur er á því hver heildarendurgreiðsla láns verður eftir tímalengd lánsins. Sem dæmi um það má nefna lán hjá lánastofnunum sem er tekið annars vegar til 25 ára og hins vegar til 40 ára en þar getur munað í dag allt að 60% á því sem greitt hefur verið meira í lokin af 40 ára láni. Vaxtakostnaður verður þ.a.l. mun meiri eftir því sem lánið er lengra. Það er því brýnt að kaupendur hugi vel að því m.a. að tímalengd lána skiptir miklu og ráðfæri sig vandlega við fasteignasala sinn eða lánastofnun þegar hugað er lánamálum.

Algeng vandamál sem komið hafa upp vegna söluyfirlits

Nokkuð hefur borið á að tveir eftirfarandi þættir hafi valdið ágreiningi og kaupendur ekki talið að þeirra hafi verið getið með nægjanlegum skýrum hætti.

1) Yfirlýsing húsfélags
Mikilvægt er að fyrir liggi yfirlýsing húsfélags m.a. um húsgjöld, yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags , stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags. Þarna er um mikilvægan þátt að ræða sem huga þarf vel að. Það skiptir að sjálfsögðu kaupanda miklu að hafa þessar upplýsingar réttar. Slíkar upplýsingar þurfa að liggja fyrir af hálfu gjaldkera/formanns húsfélags og gæta þarf vel að því að upplýsingarnar séu nýjar. Seljandi þarf einnig að staðfesta að þessar upplýsingar séu réttar.

2) Skiptasamningar:
Lögum samkvæmt eiga vera til skiptasamningar um öll fjöleignarhús til þess að hægt sé að selja einstaka hluta þess.

Söluyfirlit

Samkvæmt lögum um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa hvílir sú skylda á fasteignasala að útbúa söluyfirlit. Söluyfirlitið er mjög mikilvægt skjal sem fasteignasali ber ábyrgð á að sé rétt og hefur að geyma rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Áður en tilboð er gert í eign skal væntanlegum tilboðsgjafa (kaupanda) afhent söluyfirlitið og á hann með nafnritun sinni að staðfesta móttöku söluyfirlitsins. Innihald söluyfirlitsins ásamt rækilegri skoðun eignarinnar má ætla að sé grundvöllur ákvörðunar um kaup eignarinnar og hvaða verð kaupandi er tilbúinn að greiða.

Fasteignasali á sjálfur að afla upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti. Sækir hann upplýsingar í opinberar skár og skýrslur ef unnt er, en ástand fasteignar, gerð hennar og búnað sem fylgja á við sölu skal hann kynna sér af eigin raun.
Mikilvægt er að kaupandi hugi mjög vel að þessum þætti í ferlinu og fái nauðsynlegar skýringar frá fasteignasala sínum á öllu því í söluyfirlitinu sem hann telur sig ekki hafa nægar upplýsingar um. Á söluyfirliti á einnig að vera til staðar yfirlýsing seljanda að söluyfirlitið sé rétt og samkvæmt bestu vitund hans. Sé söluyfirlit rangt eða villandi getur fasteignasali orðið ábyrgur gagnvart kaupanda sýni hann af sér gáleysi við gerð þess.

Í söluyfirliti þarf auk almennrar lýsingar m.a. að koma fram:

a.
söluverð það sem eigandi óskar að fá fyrir eign sé það ákveðið,
b.
staðsetning eignar og númer, stærð hennar samkvæmt opinberum skrám, fasteignamat, brunabótamat, byggingarlag og byggingarefni og byggingarár eignar og einstakra hluta hennar ef við á; teikning sem sýni fyrirkomulag innan húss skal jafnan vera fyrir hendi, svo og lóðaruppdráttur sé hann til,
c.
upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign,
d.
föst gjöld af eigninni, áhvílandi veðskuldir, kvaðir og önnur eignahöft, samkvæmt veðbókarvottorði; tilgreina skal eftirstöðvar og lánskjör, þar á meðal vexti og verðtryggingu allra áhvílandi veðskulda og kvaða og tilgreina sérstaklega ef skuld er í vanskilum; um þær veðskuldir sem fylgja eiga við sölu skal tilgreina fjölda ógreiddra afborgana,
e.
kostnaður sem kaupandi hefur af kaupum, þar á meðal þinglýsingarkostnaður, stimpilgjöld,umsýslukostnaður kaupanda, lántökukostnaður sé það unnt o.fl.
f.
tekjur af eigninni ef um er að ræða eign sem ætluð er til atvinnustarfsemi,
g.
afhendingarástand eignar sem seld er ófullgerð, og skal það vera í samræmi við staðla sem út eru gefnir af opinberum stofnunum er annast byggingarrannsóknir eða byggingareftirlit,
h.
húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags,
i.
eignaskiptayfirlýsing eða samningur sé um fjöleignarhús að ræða,
j.
önnur atriði sem kunnugt er um, svo sem skýrslur um ástand eignar sem gerðar hafa verið.

Kauptilboð

Þegar kaupandi hefur fundið þá eign sem hann vill gera tilboð í aðstoðar fasteignasalinn hann við uppsetningu kauptilboðsins og gætir að hagsmunum hans eins og lög áskilja og veitir góð ráð. Mikilvægt er að hafa í huga að kauptilboð er skuldbindandi og getur sá aðili er gerir kauptilboð orðið skaðabótaábyrgur hætti hann við hafi ekki verið gerðir fyrirvarar. Í kauptilboðinu er kveðið á um með hvaða hætti greiðslur eigi að berast og hve hátt lán kaupandinn ætli að taka hjá lánastofnun. Þar er kveðið á um fyrirvara oft 7-14 dagar að kaupandi fái lánsloforð innan þes tíma. Sé lán ekki veitt er kauptilboðið að jafnaði fallið niður og tilkynnir fasteignasalinn seljanda þegar um þá niðurstöðu og má þá segja að málin séu komin á byrjunarreit að nýju. Gangi á hinn bóginn allt eftir og lán fáist boðar fasteignasalinn til kaupsamnings hið fyrsta.

Kaupsamningur

Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um er fljótlega boðað til kaupsamnings. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda og fer fasteignasali rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir aðilum allt það sem kann að vera óljóst.
Mikilvægt er að huga að því verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilum sé kynnt með rækilegum hætti hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa en til þeirra breytinga þarf samkomulag milli kaupanda og seljanda. Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum og fasteignasalinn kemur kaupsamningnum til þinglýsingar.

Mikilvægt er að þess sé gætt að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Ef gjalddaga ber upp á helgidegi er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.

Að lokinni þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs

Fasteignasalan sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda meðal annars varðandi þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs enda mikilvægt að öll skjalavistun sé í fullkomnu lagi og hagsmunir beggja séu tryggðir. Þegar kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar þá er þinglýsingu að jafnaði lokið á tveimur dögum og kemur fasteignasali þá að þinglýsingu lokinni skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins beint inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi þá er mikilvægt að láta fasteignasölu vita enda mikilvægt vegna kostnaðaruppgjörs í lokin.

Afhending eignarinnar

Fasteigninni ber að skila á umsömdum degi hreinni og snyrtilegri og flyst á þeim tímapunkti áhættan af eigninni frá seljanda yfir á kaupanda. Æskilegt er að kaupandi og seljandi hittist við afhendinguna og yfirfari eignina en hana á að afhenda í því ástandi sem samið hefur verið um. Varðandi fylgifé seldra eigna er fjallað um það í kauptilboði og kaupasmningi, mikilvægt er sé einhver vafi hvort tiltknir hlutir séu fylgifé að semja um það. Seljandi á að vera búinn við afhendingu að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Þá á seljandi að vera búinn að tilkynna húsfélagi um nýjan félagsmann.

Frá því kaupsamningur er gerður og fram að afsali

Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda. Komi á þessum tíma upp að seljandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum enda oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og hugsanlega að þurfa að fara dómstólaleiðina. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir betri fasteignasalar sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda mjög margir fasteignasalar sem hafa þann metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og fullkomin þjónusta veitt viðskiptavinunum.

Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljanda og fasteignasöluna. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla.

Afsal

Fasteignasalan hefur samband við kaupanda og seljanda nokkru fyrir áætlaðan afsalsdag þar sem fundur er boðaður vegna afsalsins. Afsal er gefið út þegar síðasta kaupsamningsgreiðslan er greidd og er hún allra jafnan greidd þegar kaupandi og seljandi koma saman á skrifstofu fasteignasalans til afsalsgerðarinnar. Við afsalið fer fram margháttað uppgjör milli kaupanda og seljanda. Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita.

a) Uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda
Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.
Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali.

b) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.

c) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.

d) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð
Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda.
Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda..

Gjöld sem kaupandi þarf að inna af hendi

Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:

a) Stimpilgjald
Kaupandi greiðir annars vegar stimpilgjald af kaupsamningi og hins vegar af fasteignaveðbréfi. Stimpilgjaldið nemur 1,5% af fjárhæð skuldabréfs og 0,4 % af fasteignamati eignarinnar. Þessi gjöld renna í ríkisjóð. Athugið að stimpilgjald af skuldbréfum þ.e. 1,5% þegar um kaup á fyrstu eign er að ræða hafa verið felld niður.

b) Þinglýsingarkostnaður
er kr. 1.350.- af hverju skjali sem þinglýst er.

c) Þjónustu og umsýslugjald
Gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf, hagsmunagæslu í gegnum allt ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl. Nánar er fjallað um þetta gjald á heimasíðu

Nokkur góð ráð til viðbótar

1. Yfirtaka lána
Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána.  Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

2. Veðflutningur
Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.

3. Aflýsing lána
Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.

4. Eignaréttur/áritun
Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en hann hefur látið þinglýsa afsali, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður.

5. Ráðstöfun fasteignar
Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.

6. Samþykki maka
Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr á eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.

7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna
Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.

Gallar

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minnihátar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla.

Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir.
Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.

Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala ff@ff.is.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Þjónustu og umsýslugjald fasteignasala

Að undanförnu hefur nokkur umræða verið um svokallað þjónustu og umsýslugjald sem að fasteignasölur hafa innheimt af kaupendum fasteigna. Nokkurs misskilnings virðist hafa gætt vegna þessa gjalds og því m.a. haldið fram að ekki sé heimild til þess að innheimta gjaldið. Hér á eftir verður reynt að varpa ljósi á þá þjónustu og umsýslu sem að fasteignasalar inna af hendi í þágu kaupandans og þau rök er búa að baki.

Lög nr. 99/2004, um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa hafa að geyma margs konar ákvæði þess efnis að fasteignasali skuli gæta hagsmuna kaupanda til jafns við hagsmuni seljanda eins og var einnig í eldri lögum. Með þessu er fasteignasölum skapaðar jafn ríkar skyldur gagnvart kaupanda og seljanda og getur fasteignasalinn orðið persónulega refsi- og/eða skaðabótaábyrgur vegna þjónustu sinnar við kaupanda. Augljóst er til þess að fasteignasali geti rækt lögboðnar skyldur sínar við kaupanda að oft er um erfiða og tímafreka vinnu að ræða í hans þágu.

Til þess að fasteignasalar geti rækt lagalega skyldu sína þá ber þeim að inna af hendi margvísleg störf í fasteignakaupaferlinu í þágu kaupenda, m.a. má nefna:

1. Margháttuð upplýsingaskylda hvílir á fasteignasala að gæta hagsmuna kaupanda. Þess má m.a. geta að gerðar eru kröfur um mjög ítarlegt söluyfirlit en þar er um að ræða upplýsingar sem fasteignasali hefur sjálfur aflað og brýn nauðsyn er á að þau mikilvægu atriði sem að þar er kveðið á um séu kynnt mjög ítarlega fyrir kaupanda áður en ákvörðun er tekin um kaup.
2. Aðstoð við framsetningu og gerð kauptilboðs. Fasteignasala ber að gæta þess að samningsgerðin sé vönduð með það fyrir augum að réttarstaða kaupanda við kauptilboðið sé trygg.
3. Oft er um það að ræða að fasteignasalar veiti margháttaða ráðgjöf og aðstoð við kaupanda varðandi ýmsa þætti varðandi fasteignalán frá lánastofnunum. Mikil vinna er samhliða þessu mikilvæga ferli og verður fasteignasali sjálfur að bera ábyrgð á því að skuldabréf sem að gefið hefur verið út af lánastofnun berist sýslumanni til þinglýsingar og að ná í það aftur til þess að koma því til lánastofnunarinnar að nýju.
4. Skjalagerð vegna kaupsamnings þar sem gætt er hagsmuna kaupanda skv. lögum.
5. Þinglýsing kaupsamnings og annarra skjala. Nauðsynlegt er að fasteignasali sjái sjálfur um að koma skjölum til þinglýsingar enda getur það varðað hann skaðabótaskyldu ef kaupandi eða seljandi hyggjast ganga frá þeim málum og gögnin skila sér ekki.
6. Frá því kaupsamningur er gerður og þangað til að fasteignasali vinnur að gerð afsals líður að jafnaði nokkur tími. Á þeim tíma koma mjög oft upp margs konar fyrirspurnir frá kaupendum er varða viðskiptin og sinna fasteignasalar þá út frá sérþekkingu sinni að leiðbeina kaupendum um þær leiðir sem mögulegar eru og sinnir sáttahlutverki á milli aðila til þess að setja niður deilur og tryggja hagsmuni beggja. Í mörgum slíkum tilfellum eyðir fasteignasalinn miklum tíma í skoðun á eignum, samtöl og fundi í þeim tilgangi að reyna að leysa mál farsællega.
7. Skjalagerð vegna afsals þar sem að einnig er gætt hagsmuna kaupanda. Þá er algengast að einnig fari fram samfara afsalsgerðinni lögskilauppgjör á milli aðila sem fasteignasalinn sér um og þar þarf einnig að gæta hagsmuna kaupanda.

Af þessu má sjá að það er margháttuð vinna sem fasteignasalar vinna í þágu kaupanda og ber þeim réttur til gjaldtöku skv. lögunum vegna þessara starfa. Hvað varðar gjaldtökuna þá ber fasteignasölum skv. lögum að gera skriflegan samning við kaupendur um störfin og kynna kaupendum hvaða verkefnum fasteignasalinn sinni fyrir þá. Þá getur og verið um ýmis önnur störf fasteignasalans fyrir kaupandann að ræða en fram koma hér að framan.

Hvað varðar gjaldtöku vegna fyrrgreindrar þjónustu og umsýslu fasteignasalans við kaupanda þá er sú gjaldtaka frjáls enda skv. samkeppnislögum bannað að gefa út bindandi eða leiðbeinandi verðskrár. Margar fasteignasölur fara þá leið að innheimta ákveðið fast gjald vegna þessarar þjónustu og almennt virðist það gjald mjög hóflegt. Þetta hefur þótt sanngjarnara í garð kaupenda en að hafa gjaldið með þeim hætti að það sé með öllu óljóst hvert það verði áður en yfir lýkur, en slíkt kynni að teljast óhæfilegt gagnvart kaupandanum.

Væru störf fasteignasala unnin þannig að hann gætti einungis hagsmuna seljanda þyrfti kaupandi í langflestum tilvikum að leita aðstoðar sérfróðra aðila m.a. sjálfstætt starfandi lögmanna til að gæta hagsmuna sinna vegna hinna miklu hagsmuna sem liggja að baki fasteignakaupum með tilheyrandi kostnaði í för með sér fyrir kaupanda. Vegna þessa m.a. taldi löggjafinn eðlilegt að fasteignasali gætti hagsmuna beggja aðila.

Sala fasteigna – góð ráð

Hér mun verða greint frá því helsta sem seljendur fasteigna þurfa að hafa í huga þegar þeir hafa tekið ákvörðun að selja fasteign sína. Þar er að ýmsu að hyggja þannig að allt fari vel og mikilvægt að kaupendur leiti hjá fasteignasala sínum svara við öllu því sem þá vantar upplýsingar um eða þurfa að fræðast um í söluferlinu. Sé þess gætt eru mun meiri líkur að fasteignaviðskiptin gangi snuðrulaust fyrir sig og án nokkurrr vandkvæða. Mundu þá gullvægu reglu að upplýsa kaupanda og fasteignasala um allt það sem þú veist eða mátt vita að kaupandi þarfnist vitneskju um !

Samningur um söluþjónustu:

Þegar óskað hefur verið milligöngu fasteignasala um sölu eignar gerir fasteignasalinn skriflegan samning þar sem fram kemur hvaða verkefnum fasteignasali eigi að sinna, hver þóknun sé fyrir starfann og hvernig hún skuli ákveðin og hvaða útlagða kostnað seljandi eigi að greiða. Þennan samning ber ávallt að gera áður en fasteignasalinn hefur störf sín. Þar er einnig fjallað um hvort eignin skuli seld í einkasölu eða almennri sölu. Almennt er söluþóknun lægri ef um einkasölu er að ræða en þá er fasteignin einungis til sölu á þeirri fasteignasölu.

Vilji seljandi síðar selja eign sína annars staðar þarf hann að segja samningi um söluþjónustu skriflega upp og virða þann uppsagnarfrest sem kveðið er á um í samningnum. Sé það ekki gert er seljandi skuldbundinn að greiða þá þóknun sem samið hefur verið um.

Upplýsingaskylda seljanda

Mikilvægt er að seljandi veiti fasteignasala strax í upphafi þegar fasteignasali vinnur að söluyfirliti yfir eignina sem gleggstar upplýsingar. Við skoðun kaupandans á eigninni er brýnt að seljandi veiti kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita að kaupandi mátti með réttu búast við að fá.
Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamings að upplýsingar voru ekki veittar. Með þessu er átt við að vanræksla upplýsingaskyldu verður að hafa einhverja þýðingu. Annaðhvort að kaupandi hefði aldrei gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina.
Það er því mikilvægt að eign sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir. Mikilvægt er að seljendur hugi mjög vel að skyldu sinni til upplýsingagjafar um eignina en skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda.

Afhending og skil

Afhenda skal fasteignina á umsömdum degi og skila henni hreinni. Hafa þarf í huga þá gullnu reglu að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Láta þarf lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Einnig þarf að tilkynna til húsfélags nýjan félagsmann.

Uppgjör fasteignagjalda og vaxta

Uppgjör vegna fasteignagjalda og lána miðast við afhendingardag, þ.e. seljandi greiðir þessi gjöld til þess dags.

Staða yfirtekina veðskulda miðast við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi. Hafðu hugfast að kaupanda er heimilt að draga gjaldfallnar afborganir, vexti og kostnað, er seljanda ber að greiða , af þeirri útborgunargreiðslu sem fellur næst á eftir gjalddaga fasteignagjalda og yfirtekinna veðskulda. Uppgjör vegna þess fer fram á fasteignasölunni, annað hvor við undirritun kaupsamnings eða við afsalsgerð.

Aflýsing lána

Taktu þér góðan tíma til að aflýsa lánum. Komdu í veg fyrir að kaupandi beiti heimild sinni til þess að halda eftir greiðslu. Ef lán er greitt upp, skaltu fá bréfið afhent og passa uppá að á það sé áritað að því megi aflýsa, þar sem það er að fullu greitt. Afhentu það síðan hlutaðeigandi sýslumannsembætti til aflýsingar.

Flýtileiðir

Flýtileiðir

• Siðareglur
• Gallar
• Söluyfirlit
• Spurt og svarað
• Lánamál
• Hvað er fasteignasali?
• Upplýsingaskylda Seljenda

Hvar á að afhenda skjal til þinglýsingar /aflýsingar og hvar fást veðbókarvottorð?

Hjá sýslumannsembætti í umdæmi viðkomandi fasteignar.

Veðleyfi

Varastu að veita kaupanda veðleyfi, sem ekki er getið um í kaupsamningi, nema að höfðu samráði við fasteignasalann þinn.

Geymið öll skjöl vegna sölunnar

Gætið réttar ykkar - forðist stimpilsektir - þinglýsið skjölum strax - leitið ráða ef vanda ber að höndum. Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir vegna afborgana af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir!

Stimpil- og þinglýsingargjöld

Kaupandi greiðir stimpilgjöld af kaupsamningi, veðskjöldum og afsali um leið og þau eru lögð inn til þinglýsingar. Ef seljandi lætur umboðsmann undirrita skjöl fyrir sína hönd þarf hann að þinglýsa umboðinu og greiða þinglýsingargjald kr. 2.000.-

Yfirtaka lána

Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán þarf samþykki fyrir yfirtökunni frá viðkomandi kröfuhafa. Seljandi þarf að afla þessa samþykkis frá kröfuhöfum og afla samþykkis þeirra Staðfesting á yfirtöku lána þarf að liggja  fyrir við undirritun kaupsamnings. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána.  Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

Uppgreiðsla lána

Ef greiða þarf upp áhvílandi lán ber seljandi ábyrgð á því og allan kostnað vegna þess gætið sérstaklega að uppgreiðslugjöldum eða umfram greiðslugjöldum sem lánveitandi kann að áskilja sér.

Lántaka - veðflutningur - veðleyfi

Þegar um lántökur eða veðflutning er að ræða, verður lántaki að leggja fram hjá lánveitanda verðmat frá löggiltum fasteignasala, veðbókarvottorð, kvittanir áhvílandi lána og brunabótamatsvottorð þeirrar eignar, sem hann ætlar að veðsetja, auk veðleyfis frá þinglýstum eiganda, sé hann það ekki sjálfur. Reiknaðu með a.m.k 15 dögum til veðflutnings.        

Aflestur og hússjóður

Gættu þess að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og að tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Tilkynna þarf húsfélagi um nýjan félagsmann.

Uppsögn leigusamnings

Mikilvægt er að huga að því að segja upp leigusamningi sé þörf á því með formlegum hætti.